賃貸中の不動産を、入居者ごと売却することを居抜きといいます。
この場合、売り手にとっては、空室にするための立退き料などの費用が要らないことに加えて、引き渡し当日までの家賃が空白なく収入できるのがメリットです。一方、買い手にとっても、引き渡しを受けた後すぐに収入があることと、いくらで貸せるという家賃相場ではなく、実際の家賃収入、投資利回りが確定して売買できるのが魅力です。
居抜きの売買では、入居者との契約の当事者である売り手が、入居者に、譲渡したことと、新しいオーナーについて通知し、以後の家賃収入の振込先の変更を通知します。
ただし、入居者がオーナーに預けていた敷金、保証金をはじめ、ペットの飼育、楽器演奏などの入居条件についてなど、住み続ける権利について、新しいオーナーは条件を変更することなく、その入居者の間は契約を引き継ぎます。
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居抜きの取引と居住者の権利
不動産を居抜きで取引すると、取引の当事者は、売り手と買い手のほかに、賃貸中の入居者を合わせて三者になります。 不動産の所有権と同時に、賃貸契約の貸主の地位が売り手から買い手に移りますが、借主の地位と権利には異動がありません。 楽器の演奏やペットの飼育など、賃貸契約で元のオーナーと契約した取り決めは、新しいオーナーに引き継がれ、居抜き売買によって賃借人の権利が制限されることはありません。一方、条件を緩和するのは新たなオーナーの自由なので、所有者が変わったことで、借主が有利になる変更は妨げがありません。